（中国房地产报）犹如一盘最盛大的棋局。。。。。。9年前，，，，，，，以深圳万象城开业为先锋，，，，，，，实力雄厚的华润集团开始了快速猎购的历程，，，，，，，在“资本孵化”战略的引导下，，，，，，，集团以“三轮驱动”各驾战车，，，，，，，并最终形成了“三足鼎立、三线并举”的新格局。。。。。。
回溯过去9年，，，，，，，华润置业营业收入从2005年的27.07亿元增长至2012年的443.64亿元，，，，，，，年均复合增长率接近42%，，，，，，，创造了房地产企业平稳、高速、健康发展的奇迹，，，，，，，这一成绩离不开其最著名的战略“集团孵化模式”。。。。。。
集团孵化模式的操作说起来简单，，，，，，，即一些土地先期让集团来购买和持有，，，，，，，在项目开始孵化时则由华润置地的团队来具体操作，，，，，，，只是用集团的资金在华润置地表外循环，，，，，，，等住宅项目进入销售阶段和持有类物业成熟后，，，，，，，再按市场价格注入华润置地。。。。。。
由此，，，，，，，华润置地不但可以充分利用集团的沉淀资金，，，，，，，有效优化了房地产开发过程中的财务错配，，，，，，，为进一步的银团融资创造了条件。。。。。。同时，，，，，，，华润集团在资本投入上也获得了高回报，，，，，，，实现了集团、华润置地和股东的三方共赢。。。。。。
公开资料显示，，，，，，，从2005年至今，，，，，，，华润置地通过定向增发注入母公司“孵化”过的优质资产已达9次，，，，，，，注资总金额约400亿港元，，，，，，，而华润置地为此支付对价的现金部分约100亿港元，，，，，，，其余部分主要通过向集团配股完成。。。。。。截至目前，，，，，，，通过母公司注入的资产已超过2000万平方米，，，，，，，公司土地储备计容建筑面积约为2935.94万平方米，，，，，，，是2005年的3倍。。。。。。
如果说，，，，，，，集团资本孵化和强财务控制能力，，，，，，，是华润商业地产发展的最大强推力，，，，，，，那么通过“持有物业+住宅开发+增值服务”的商业模式，，，，，，，华润将其差异化的竞争优势转化成了现实。。。。。。
以2004年深圳万象城开业为起点，，，，，，，华润快速复制商业地产项目，，，，，，，并构建起清晰的商业地产版图。。。。。。如今，，，，，，，大体量、定位高端的“万象城”系列由华润置地主营，，，，，，，以家庭消费为对象的社区型购物中心“欢乐颂”则归入华润创业的华润万家旗下，，，，，，，而由深国投商置打造的家庭式区域型购物中心“印象城、新一城”系列，，，，，，，暂归于华润投资公司旗下。。。。。。
有业内人士评论称，，，，，，，“虽‘兵分三路’，，，，，，，但这三大品牌均按‘高、中、低’的产品定位发展，，，，，，，无论从拿地选址、规模体量、业态架构、消费定位都不相同，，，，，，，因此可以做到错位经营，，，，，，，相互独立又形成互补。。。。。�；；；；；；；蟛废喽越肓艘桓霾钜旎⑾阜只牧煊�。。。。。。”
此外，，，，，，，华润置地2007年收购建筑业务和装修业务，，，，，，，2008年收购家私制造销售业务，，，，，，，2009年并购同济大学建筑设计院，，，，，，，以图进一步扩展自己业务的垂直一体化协同服务。。。。。。2012年，，，，，，，华润置业仅建筑、装修服务及其他就创造收入15.48亿元。。。。。。
万事俱备之后，，，，，，，华润置地对外公开提出了“持有物业+住宅开发+增值服务”的升级战略，，，，，，，一方面，，，，，，，通过住宅的开发，，，，，，，可带来近期增长动力，，，，，，，加速资金的回笼；；；；；；；另一方面，，，，，，，通过收租物业的资本增值，，，，，，，带来长期回报，，，，，，，可增强抗风险能力；；；；；；；同时，，，，，，，增值服务有利于向客户提供一站式的解决方案，，，，，，，优化了消费体验。。。。。。经历9年时间落子布局，，，，，，，在新一轮的商业地产征战中，，，，，，，无论从哪个角度和细节观摩，，，，，，，华润集团都彻底结束了“闷声发大财”的历史，，，，，，，转化为“领跑者”的角色。。。。。。
