（中国证券报）2012/11/22
虽然万科、首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后成立养老产业研究团队，，，，，，部分险资也已进军养老地产，，，，，，但业内人士认为，，，，，，这一行业的市场竞争程度仍处于较低阶段，，，，，，发展前景广阔。。。。。。
由于养老地产缺乏完善的商业模式，，，，，，导致该产业面临不小的开发风险。。。。。。其项目占地面积通常较大，，，，，，且多位于郊区，，，，，，在土地获取的过程中容易遭遇政策“红线”。。。。。。因此，，，，，，金融和土地政策支持或成为破解养老地产困境的关键。。。。。。
市场前景诱人
养老地产的概念最近几年才被业界广泛关注提出。。。。。。按照全国工商联房地产商会的解释，，，，，，养老地产是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。。。。。。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，，，，，，将房地产业和其他相关产业进行整合。。。。。。与教育地产、体育地产、文化地产、旅游地产等概念类似，，，，，，我国养老地产更多依托于养老产业的发展。。。。。。
我国养老产业前景广阔已为业内所公认，，，，，，首要因素在于我国将进入老龄化社会。。。。。。有专家测算，，，，，，到2020年，，，，，，老龄人口将近总人口的30%。。。。。。当前养老机构的床位缺口超过300万张，，，，，，未来这一数据还可能继续扩大。。。。。。
其次，，，，，，有专家测算，，，，，，当人均GDP达到3000美元以上之后，，，，，，对于医疗保健等服务需求将大幅度上升。。。。。。此外，，，，，，我国养老服务行业也处在起步阶段，，，，，，面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题。。。。。。
上述因素决定了依托于养老产业发展的养老地产市场前景颇为广阔。。。。。。万科集团副总裁毛大庆就曾表示，，，，，，包括养老地产在内，，，，，，整个养老产业都是“朝阳产业”。。。。。。当前投入养老地产行业的，，，，，，既有万科、保利、华润等房地产行业龙头，，，，，，也有中国人寿、泰康人寿等保险企业。。。。。。一些地方房企与民间资金也在以养老名义拿地做项目。。。。。。总体而言，，，，，，我国养老地产的发展仍处在初级阶段。。。。。。
有专家指出，，，，，，与普通住宅地产相比，，，，，，养老地产在项目选址、建筑风格、社区规划、配套设施、物业管理等方面都有特定要求。。。。。。此外，，，，，，不同年龄阶段的老人需要不同的服务，，，，，，这也对养老地产提出了更高要求。。。。。。
现阶段，，，，，，我国传统的养老机构基本属于亏损或微利状态，，，，，，大都需要民政部门补贴才能维持运转。。。。。。而商业化运作的养老机构，，，，，，尚未出现相对成熟的运作模式。。。。。。
商业模式待解
在多数业内人士看来，，，，，，社会资本投入养老地产的步伐之所以较为缓慢，，，，，，主因在于尚未探索出成熟的商业模式。。。。。。据悉，，，，，，当前养老地产主要的产品形态中，，，，，，除保险资金推出的专业养老机构，，，，，，还包括开发商以配建形式推出的养老地产项目，，，，，，或全项目的养老地产。。。。。。
在盈利模式上，，，，，，包括投资者长期持有、出售、出售与持有相结合等方式。。。。。。运营中则分为两种主要方式，，，，，，即住宅建设与社区管理相结合、住宅建设与社区管理相分离。。。。。。
根据专家的调研，，，，，，尽管上述方式各有优劣，，，，，，但给投资者带来的资金和运营压力均较大。。。。。。业内人士向中国证券报记者表示，，，，，，养老地产的投资回报周期通常在10年以上，，，，，，若没有足够的资金实力或外部融资支撑，，，，，，投资者承受的压力很大。。。。。。此外，，，，，，养老地产项目的前期策划和准备，，，，，，也需要较高成本。。。。。。
据了解，，，，，，房地产开发商对养老地产投资回报率的要求多在8%-10%，，，，，，低于投资住宅地产和商业地产的回报率，，，，，，保险资金期望的投资回报率则在10%及以上。。。。。。目前来看，，，，，，这一目标并不容易达到。。。。。。有业内人士表示，，，，，，国家和地方政府、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，，，，，，并应鼓励实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，，，，，，支持养老社区建设。。。。。。
事实上，，，，，，在不少房地产开发商看来，，，，，，除资金外，，，，，，土地政策困境也制约养老地产的发展。。。。。。据悉，，，，，，养老地产项目多选址在离市区较远、环境较好的地方，，，，，，且占地面积较大。。。。。。多数投资者希望能获得政策支持，，，，，，甚至以划拨等低成本方式供应土地。。。。。。
由于养老地产项目不同于由政府提供的社会福利性质的养老住房，，，，，，带有盈利性质，，，，，，从政策角度而言，，，，，，划拨供地不可行。。。。。。在现有的制度下，，，，，，只能采取招拍挂的方式获取土地。。。。。。这样的高成本往往令开发商难以承受。。。。。。
业内人士认为，，，，，，要推进养老地产发展，，，，，，政策优惠必不可少。。。。。。除金融优惠政策外，，，，，，还应结合养老地产的特点，，，，，，出台相关土地供应政策及规范措施。。。。。。
虽然万科、首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后成立养老产业研究团队，，，，，，部分险资也已进军养老地产，，，，，，但业内人士认为，，，，，，这一行业的市场竞争程度仍处于较低阶段，，，，，，发展前景广阔。。。。。。
由于养老地产缺乏完善的商业模式，，，，，，导致该产业面临不小的开发风险。。。。。。其项目占地面积通常较大，，，，，，且多位于郊区，，，，，，在土地获取的过程中容易遭遇政策“红线”。。。。。。因此，，，，，，金融和土地政策支持或成为破解养老地产困境的关键。。。。。。
市场前景诱人
养老地产的概念最近几年才被业界广泛关注提出。。。。。。按照全国工商联房地产商会的解释，，，，，，养老地产是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。。。。。。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，，，，，，将房地产业和其他相关产业进行整合。。。。。。与教育地产、体育地产、文化地产、旅游地产等概念类似，，，，，，我国养老地产更多依托于养老产业的发展。。。。。。
我国养老产业前景广阔已为业内所公认，，，，，，首要因素在于我国将进入老龄化社会。。。。。。有专家测算，，，，，，到2020年，，，，，，老龄人口将近总人口的30%。。。。。。当前养老机构的床位缺口超过300万张，，，，，，未来这一数据还可能继续扩大。。。。。。
其次，，，，，，有专家测算，，，，，，当人均GDP达到3000美元以上之后，，，，，，对于医疗保健等服务需求将大幅度上升。。。。。。此外，，，，，，我国养老服务行业也处在起步阶段，，，，，，面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题。。。。。。
上述因素决定了依托于养老产业发展的养老地产市场前景颇为广阔。。。。。。万科集团副总裁毛大庆就曾表示，，，，，，包括养老地产在内，，，，，，整个养老产业都是“朝阳产业”。。。。。。当前投入养老地产行业的，，，，，，既有万科、保利、华润等房地产行业龙头，，，，，，也有中国人寿、泰康人寿等保险企业。。。。。。一些地方房企与民间资金也在以养老名义拿地做项目。。。。。。总体而言，，，，，，我国养老地产的发展仍处在初级阶段。。。。。。
有专家指出，，，，，，与普通住宅地产相比，，，，，，养老地产在项目选址、建筑风格、社区规划、配套设施、物业管理等方面都有特定要求。。。。。。此外，，，，，，不同年龄阶段的老人需要不同的服务，，，，，，这也对养老地产提出了更高要求。。。。。。
现阶段，，，，，，我国传统的养老机构基本属于亏损或微利状态，，，，，，大都需要民政部门补贴才能维持运转。。。。。。而商业化运作的养老机构，，，，，，尚未出现相对成熟的运作模式。。。。。。
商业模式待解
在多数业内人士看来，，，，，，社会资本投入养老地产的步伐之所以较为缓慢，，，，，，主因在于尚未探索出成熟的商业模式。。。。。。据悉，，，，，，当前养老地产主要的产品形态中，，，，，，除保险资金推出的专业养老机构，，，，，，还包括开发商以配建形式推出的养老地产项目，，，，，，或全项目的养老地产。。。。。。
在盈利模式上，，，，，，包括投资者长期持有、出售、出售与持有相结合等方式。。。。。。运营中则分为两种主要方式，，，，，，即住宅建设与社区管理相结合、住宅建设与社区管理相分离。。。。。。
根据专家的调研，，，，，，尽管上述方式各有优劣，，，，，，但给投资者带来的资金和运营压力均较大。。。。。。业内人士向中国证券报记者表示，，，，，，养老地产的投资回报周期通常在10年以上，，，，，，若没有足够的资金实力或外部融资支撑，，，，，，投资者承受的压力很大。。。。。。此外，，，，，，养老地产项目的前期策划和准备，，，，，，也需要较高成本。。。。。。
据了解，，，，，，房地产开发商对养老地产投资回报率的要求多在8%-10%，，，，，，低于投资住宅地产和商业地产的回报率，，，，，，保险资金期望的投资回报率则在10%及以上。。。。。。目前来看，，，，，，这一目标并不容易达到。。。。。。有业内人士表示，，，，，，国家和地方政府、银行机构应对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，，，，，，并应鼓励实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，，，，，，支持养老社区建设。。。。。。
事实上，，，，，，在不少房地产开发商看来，，，，，，除资金外，，，，，，土地政策困境也制约养老地产的发展。。。。。。据悉，，，，，，养老地产项目多选址在离市区较远、环境较好的地方，，，，，，且占地面积较大。。。。。。多数投资者希望能获得政策支持，，，，，，甚至以划拨等低成本方式供应土地。。。。。。
由于养老地产项目不同于由政府提供的社会福利性质的养老住房，，，，，，带有盈利性质，，，，，，从政策角度而言，，，，，，划拨供地不可行。。。。。。在现有的制度下，，，，，，只能采取招拍挂的方式获取土地。。。。。。这样的高成本往往令开发商难以承受。。。。。。
业内人士认为，，，，，，要推进养老地产发展，，，，，，政策优惠必不可少。。。。。。除金融优惠政策外，，，，，，还应结合养老地产的特点，，，，，，出台相关土地供应政策及规范措施。。。。。。
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