？？？？？？？？？？？？？？？？而随着融资调控逐渐收紧，，，，，龙头房企动辄千亿的负债总额成为外界关注的焦点 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？多家头部房企负责人在接受记者采访时表示，，，，，房企的负债，，，，，不能简单看负债总额、资产负债率这些表面的数据，，，，，主要应看有息负债和负债结构 。。 。。。事实上，，，，，因为房地产行业结算是有周期的，，，，，资产负债具有行业特殊性 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？例如TOP10房企华润置地（01109.HK），，，，，作为融资新规12家试点房企之一，，，，，其一直处于财务最为健康的“绿档”行列 。。 。。�；；；；；；；；笾玫�2020年半年业绩报告显示，，，，，截至2020年上半年，，，，，总资产规模已达8153亿元 。。 。。。如此巨型的一艘地产航母，，，，，同期有息负债仅1645亿元，，，，，明显低于同规模龙头房企的债务数据 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？另外，，，，，华润置地净负债率为45.9%，，，，，剔除预收款后的资产负债率仅为59.7%，，，，，货币短债比为1.47，，，，，均未踩线，，，，，且距“红线”较远 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？中信证券在最新的研究报告中称：“华润置地资产负债表优势加成 。。 。。。2020年中期其平均融资成本仅4.36%，，，，，公司良好的信用记录、一二线为主的项目布局，，，，，不仅有利于提升公司安全边际，，，，，也有利于降低资本化利息的负担，，，，，维持较高的利润率 。。 。。。”
？？？？？？？？？？？？？？？？财联社记者采访了解到，，，，，2020年上半年华润置地的负债总额5899亿元，，，，，实际上有约2560亿元都是预收账款，，，，，也就是还没有结算的楼盘销售回款 。。 。。。有息负债只有1645亿元，，，，，仅占报表负债的27.9%，，，，，净负债率仅45.9%，，，，，负债率远低于行业平均水平 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？华润置地表示，，，，，接近6000亿的数字看起来是负债，，，，，实际上大部分是卖楼的预收账款，，，，，从拿地到回款大概是8-12个月，，，，，看各地的预售政策，，，，，疫情期间各地政府出台了一些鼓励销售的政策，，，，，一些城市还会更快一些 。。 。。。因会计政策而体现在了报表的负债部分，，，，，资产负债率的上升是因为签约回款金额增加，，，，，从企业经营角度反而是好事 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？2020年8月，，，，，“三道红线”刚出台时，，，，，有分析机构做过相关统计，，，，，将前30家房企的“三道红线”指标做了一个加权的综合排名，，，，，加权排名后，，，，，华润置地位列第一 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？事实上，，，，，“三道红线”结合最新出台的金融机构房地产贷款集中度管理新规，，，，，长远来看对整个行业的健康发展是有利的，，，，，限制了房企融资规模的增长，，，，，对于过去一些高杠杆、激进扩张的房企有了外在的约束，，，，，也会促使这些房企更关注内涵式发展 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？近一年来，，，，，房地产行业“黑天鹅”事件频出，，，，，银行从风险控制的角度来考虑，，，，，对于财务健康的“绿档”房企，，，，，能够给予更多的金融资源 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？多位业内人士表示，，，，，这其实也是监管部门出台政策的初心之一，，，，，如果越来越多的房企由红转绿，，，，，对整个行业是好事，，，，，对国内整体金融风险防控，，，，，也是好事 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？从穆迪发布的2020年中国房企的最新信用评级情况中可知，，，，，最高评级的三家国内房企华润置地、中海、万科均为Baa1（BBB+）级 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？华润置地作为国内房地产行业里穆迪、标普、惠誉国际三大评级机构高评级的公司之一，，，，，评级本身对公司的有息负债率有严格要求 。。 。。�；；；；；；；；笞魑肫�，，，，，国资委和“三道红线”要求，，，，，都在驱动华润置地在财务风险上加强自我管控,稳健经营，，，，，不断提升签约、回款、结算以及商业物业运营的能力，，，，，同时加强财务管理和金融创新 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？2020年上半年，，，，，华润置地充分利用了当时国内债券市场价格下行的窗口期，，，，，发行了两笔中票共计40亿元，，，，，其中3年期利率2.42%，，，，，5年期利率2.95%，，，，，目前仍保持着房地产行业3年和5年期的历史低价 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？2020年11月，，，，，华润置地首次试水商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）产品，，，，，以成都万象城为基础资产，，，，，发行规模25.01亿元，，，，，优先级AAA评级，，，，，期限18年，，，，，优先级票面利率为3.8% 。。 。。。融资规模相对较大，，，，，可拓宽中长期融资渠道，，，，，并进一步降低融资成本 。。 。。。
？？？？？？？？？？？？？？？？财联社记者了解到，，，，，华润置地的资产除了开发物业之外，，，，，还有大量的持有物业，，，，，资产期限长 。。 。。�；；；；；；；；笾玫刂厥诱衿谙薜钠ヅ�，，，，，始终保持财务稳健，，，，，不是一味地追求短期的融资和低成本的融资，，，，，会适当安排一些中长期的债券融资、经营性物业的抵押贷款等商业物业的融资 。。 。。。近几年华润置地平均债务期限都在五年以上 。。 。。。这样的债务结构在应对市场下行、融资收紧的宏观环境时，，，，，压力较小，，，，，财务弹性更强劲 。。 。。。