(信报)在翻阅年报和反覆查阅各项资料后，，，，，，，笔者发觉华润置地（1109）的发展策略和经营模式均具独特优势，，，，，，，在房地产市场集中度趋升的大形势下，，，，，，，像润地这样的龙头地产股，，，，，，，甚具长线投资价值。。。。。
　  润地是国资委直属企业华润集团专营地产业务的旗舰公司，，，，，，，是内地最具实力的综合型地产开发商之一，，，，，，，2010 年3 月被纳入为恒生指数成分股，，，，，，，至2012 年底时，，，，，，，其主要收入来自销售已发展物业和物业投资与管理，，，，，，，前者以销售不同系列住宅物业为主，，，，，，， 占收入高达86.8%，，，，，，，后者则占8.4%，，，，，，，并以都市综合体和区域商业中心两种模式进行发展，，，，，，，集团业务已延伸至全国42 个城市，，，，，，， 现有员工17301 名。。。。。
量多价低策略奏效
　  润地最近公布了2012 年度业绩，，，，，，，整体营业额按年增长23.9%，，，，，，，达443.64 亿元（港元．下同）；；；；；净利润和每股盈利分别为105.69 亿元和1.819 元，，，，，，， 同比上升30.14% 和22.4% ；；；；； 连同末期息27.3 仙，，，，，，，全年派息共33.6 仙，，，，，，，同比上升28.7%。。。。。
　  集团业绩的提升，，，，，，，主要是由住宅开发业务所带动，，，，，，，其结算面积和营业额分别为260.74 万平方米和385.22 亿元，，，，，，， 较去年同期增长20.4%和23.1%；；；；；而毛利率较去年下降2.6 个百分点，，，，，，，至36.9%，，，，，，，显示了集团为应对中央的调控政策，，，，，，，采用量多价低的策略。。。。。
　  润地管理层早于三年前已开始调整产品结构，，，，，，，目前85%住宅项目属中小户型单位，，，，，，，既能满足首置和首改型的刚性用户需求（可享受公积金贷款政策），，，，，，，又可顺应中央抑制住房的投机性和投资性的政策目的。。。。。
　  受惠于以上调整产品策略，，，，，，，集团2012 年度的住宅项目签约额大幅上升45.2%，，，，，，，至521.93 亿元人民币，，，，，，，显示集团的量多价低策略十分奏效。。。。。
　  截至今年3 月10 日，，，，，，，集团本年度已实现签约额137.27 亿元人民币，，，，，，， 连同去年底未结算的524.68 亿元人民币签约额，，，，，，，集团共有661.95 亿元人民币的签约额留待本年及以后年度结算，，，，，，，其中锁定在2013 年度内结算的营业额高达400.71 亿元人民币，，，，，，，为本年度的业绩打下了坚实的基础。。。。。
　  土地储备方面，，，，，，，集团拥有足够未来三至五年的开发需要规模，，，，，，，至本年3 月底为2935.94 万平方米（可建筑面积），，，，，，，当中在建及拟建持有投资物业土地储备达510.3 万平方米，，，，，，，本年度预计新增7 个共达490.06 万平方米「住宅+商业」项目，，，，，，，当中新增投资物业为125.13 万平方米，，，，，，，集团未来并会继续适当增持土地，，，，，，，以在全国落实其「住宅+商业」的主要战略目标。。。。。
　  持有商场、酒店和写字楼等商业地产投资物业，，，，，，，是润地一项实施多时的长远战略，，，，，，，主要目的是获取「住宅+商业」的协同效应，，，，，，，将土地效益最大化，，，，，，，并借着投资物业的稳定租金收益，，，，，，，平衡单纯发展住宅物业所面对的行业波动周期，，，，，，，最重要是可减轻来自中央调控住宅市场的负面影响。。。。。
　  截至2012 年12 月底，，，，，，，集团的投资物业账面总值为443.57 亿元，，，，，，，占集团总资产值的19.4%，，，，，，，连同酒店收益，，，，，，，去年出租业务的营业额达38.36 亿元，，，，，，，同比上升37.4%；；；；；此外，，，，，，，投资物业于年度内的估值增加了33.2 亿元，，，，，，，显示集团的商业地产策略已初见成效，，，，，，，距离其把商业地产的资产比例和盈利贡献于2015 年增至40%的目标迈进一大步。。。。。
利用母公司资金优势
　  为达致以上目标，，，，，，，集团除以合作方式减轻商业地产的前期投资外，，，，，，，去年更透过发债和银行贷款融资超过100 亿元，，，，，，，以应付其持有投资物业的庞大资金需要；；；；；此外，，，，，，，集团还倚仗母公司华润集团的雄厚实力，，，，，，，使出独门秘技「孵化战略」来完成「住宅+商业」的扩张大计（集团于2011 年制定了五年后将销售额提升至1000 亿元）。。。。。
　  所谓「孵化战略」其实是由华润集团先为润地购买和持有前期阶段的地产项目，，，，，，，待项目发展成熟后便按市场价格注入上市公司，，，，，，，其最大好处是利用了华润集团的资金实力优势，，，，，，，避开了地产项目资金庞大和回笼较慢的压力。。。。。
　  润地自2005 年开始至去年年底，，，，，，，共获华润集团九次以「孵化战略」注入近400 亿元的项目资产，，，，，，，当中以现金支付比例远低此数，，，，，，，这是润地过去能以低融资成本，，，，，，，却又能以较快速度成长的主因。。。。。
　  在最近一次注资行动中，，，，，，，润地仅以21.17 亿元代价，，，，，，，便把可建筑面积达119.2 万平方米的南宁华润中心纳为旗下项目，，，，，，，而润地近期在深圳正密锣紧鼓布局的6 个总建筑面积接近1000 万平方米的「住宅+商业」项目，，，，，，，其中总投资额高达300 亿元人民币的华润大涌城中村改造项目，，，，，，，甚有机会在未来数年内注入润地，，，，，，，届时润地的发展将有一番新景象。。。。。
　  总括而言，，，，，，，润地针对内需的住宅发展策略颇为成功，，，，，，，本年度的业绩表现已有相当保证，，，，，，，商业地产的发展也渐具规模，，，，，，，其独特的「孵化战略」与「住宅+商业」模式使润地能取得较同业优胜的发展前景，，，，，，，加上集团整体业务受到调控政策的影响较低，，，，，，，如要选择一只内房股作为投资组合，，，，，，，润地目前会是笔者的首选股票。。。。。
　  关于楼市泡沫的解释，，，，，，，笔者在网上看到一个很好比喻，，，，，，，当粉丝也能以鱼翅价格卖出时，，，，，，，这表示泡沫现象已经悄然产生，，，，，，，眼见目前连二手居屋价格也飞涨起来，，，，，，，大家若选择以现水平价格买楼投资，，，，，，，最好先衡量自己有没有坐过山车的心理质素才可入市呀！